恆大沒能等到天亮

恆大沒能等到天亮

支持股權融資的“第三支箭”,在預期中出臺了。

週一傍晚,證監會官宣:恢復涉房上市公司併購重組及配套融資。

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也就是說,A股市場允許房企借殼上市,以及股權融資了!

這兩個通道,此前已經被暫停了12年。突然一夜回春,市場情緒高亢。

還有不少人在票圈感嘆:今夜最委屈的人,莫過於許家印許教授了——2016年9月,恆大地產宣佈將借殼深深房A,實現A股上市。2020年11月,二者終止重組,上市告吹。

確實,若政策早兩年落地,恆大借殼深深房回A就能成行,許老闆也不至於苦等四年,最終風險連爆窟窿難補,接連被清盤呈請,連深圳灣總部基地都已拱手他人。

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沒等到天亮是恆大的命。但若非恆大掀起的蝴蝶效應,或許這一項政策,也沒有那麼快被准許通過。

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對依然還活着的企業來說,天亮之後的路,看起來,是在不斷寬敞了。

2010年的4月,國務院發佈“新國十條”通知,明確要求對存在土地閒置及炒地行爲的房地產開發企業,證監部門要暫停批准其上市、再融資和重大資產重組。

同年10月,證監會公開發文稱,已暫緩受理房地產開發企業重組申請。

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這一停,就是12年。

期間除了國企背景的綠地,成功在2015年,借殼金豐控股登陸A股,其他的包括恆大、萬達、富力、首創置業、金輝地產等,都在多次折戟後,宣佈放棄。

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而已上市的A股房企,也陷入“再融資無門”的境地——世茂股份、陽光城、萬科A、泰禾、我愛我家均經歷過定增失敗。

在2018年10月,《A股上市公司再融資審覈知識問答文件》中,更是明確提及:爲防止募集資金變相用於房地產業務,房企或涉房企業申請再融資,暫不推進審覈。

而證監會的“上市房企股權融資方面調整優化5項措施”,除了讓借殼上市重新成爲可能,還提到了:

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給房企帶來的直接影響包括:

1、對於“爆雷”企業來說,可通過重組,理清債務關係;對優質房企而言,則增加了收購或者控股其他企業的機會,有利於目前整體行業出清。

2、上市房企不僅可發行股份購買涉房資產,在發行股份購買資產時,還可募集配套資金,用於存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等,將有助於減輕資金壓力。

3、允許上市房企非公開方式再融資,引導募集資金用於政策支持的房地產業務,將落地“保交樓、保民生”。

4、與A股一致,H股再融資功能恢復,其與紅籌股之間估值差或逐步修復。

5、強化REITs與私募基金作用,則有助於爲存量住宅地產、商業地產、基礎設施等引入新的資金,盤活房企存量經營性不動產。

業內直言,這種豁然開閘的感覺,就像“以前明令嚴禁的現在變成公開鼓勵了”,甚至是在變相“取消三道紅線”——股權融資不會直接增加房企的負債規模。

有眼力見的房企已經在迅速上車。

政策出臺第二天,即29日晚間,世茂股份就前排搶吃定增螃蟹:籌劃向不超過35名特定投資者非公開發行股票:

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“募集資金擬用於公司“保交樓、保民生”相關的房地產項目開發、償還部分公開市場債務本息、以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金等。”

甚至“老大哥”萬科,也在12月1日晚間宣佈:大股東深圳地鐵向董事會提交了一份議案,將在A股/H股單獨或同時增發股份。

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此外,還有華夏幸福、新湖中寶、陸家嘴、大名城、天地源等房企,以及福星股份、北新路橋等涉房企業,也都已經發布了定增募資公告。

大尺度的政策,最近的行業已經看麻了。

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金融16條正式官宣、18家房企分得萬億授信、全面降準…都剛發生於上週而已。

從關聯性上看,金融16條算是對扶持方向做了整體鋪墊,授信是給踐行裡面的第一條:穩定房地產開發貸款投放。

而降準是給銀行釋放長期資金,爲加大住房市場信貸投放支持提供“彈藥”。

於是,自23日以來,已有約15家銀行,宣佈將爲超過30家房企提供金融支持,從已披露的數據來看,授信總額已超過2.715萬億元。

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其中,6家國有大行,共與18家房企總部開展合作(其中民營房企8家),共計提供意向性融資總額16550億元;

股份行和地方商業銀行中,興業銀行、浦發銀行、恆豐銀行、中信銀行、廣發銀行、上海銀行、上海農商行等銀行,也宣佈共計與28家房企總部(其中民營房企12家)簽訂了戰略合作協議。

另外,建行、工行、農行、中信銀行的重慶分行,還與12家重慶本土房企或房企的重慶分公司,簽訂了銀企戰略合作協議。

金融16條裡,在穩定房地產開發貸投放後面,有一句:對國有、民營等各類房地產企業一視同仁。

於是在這次大方授信裡,我們確實看到了不少民企的身影。

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除了常見的碧桂園、龍湖集團、美的置業,還有不常見的金輝集團、合生創展、大華集團、仁恆置地、珠光集團等。

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民營房企裡,獲得授信額度最高的,是碧桂園——獲得了5家銀行,合共超1500億元的綜合授信支持。授信範圍包括但不限於房地產開發貸款、併購貸款、業主個人購房按揭貸款等多元金融服務。

而央國企裡,作爲深圳國有資本體系的重要一員,萬科是這批授信房企裡最秀的那個——6家國有銀行都給予了授信,其中有披露金額的交通、中行、儲郵三家銀行,就已經給了3000億授信。

從數額和覆蓋企業上看,其實還是很難做到“一視同仁”。

尤其是股份制銀行,除了偏向全國性的央國企,還會帶有比較明顯的屬地傾向。

以起家福建福州的股份制銀行——興業銀行爲例,其爲10家合作房企提供意向性融資總額達4400億元,分別是萬科集團、中海地產、綠城中國、龍湖集團、濱江集團、建發地產、國貿地產、象嶼地產、廈門安居控股、福州左海控股。

首先,除了龍湖、濱江,剩餘8家都爲央國企。其次,名單最後那5家房企,前4家爲廈門國資委旗下全資子公司,最後1家隸屬福州國資委。

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相比之下,地方商業銀行則實在多了——上海銀行牽手了仁恆置地和濱江房產,上海農商銀行牽手了港城、復地、寶龍。但礙於銀行規模限制,兩家銀行一共只給出了600億授信,與闊綽大行無法比擬。

這也爲這個意向性授信,埋下了“能實現多大扶持力度”的疑慮。有民企人士評論既有的授信行爲,更像是給“地主家添餘糧”。

此外,需要注意的是,授信額度不代表銀行將對房企投放的實際融資金額。

銀行貸款的流程是,先進行授信,然後再根據貸款准入要求、風控要求等,確定是否要對房企實際投放貸款,期限內的總貸款金額不得超過授信額度——從這個角度看,授信敞口更像是一個反映銀行向房企貸款意願的指標。

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哪怕“意向性授信”的數額很大,但民營房企想要取完依舊不易。就算許老闆仍在場上,也仍要爲如何做撥款PPT,皺一皺眉。